Η κτηματομεσιτική αγορά στην Ελλάδα, παρόλη τη δυστοκία των προηγούμενων ετών, έχει ξεκινήσει να εμφανίζει δείγματα ανάκαμψης κυρίως μέσω πλαγίων οδών στην αγορά ακινήτων: από την άμεση αγορά ακίνητης περιουσίας χωρίς τη διαμεσολάβηση μεσίτη και την αγορά “rent to buy”, μέχρι τις οικονομικές επιλογές σπιτιών και το πρόγραμμα Σπίτι μου 2 του Ταμείου Ανάκαμψης, το παρακάτω άρθρο καλύπτει τη σύγχρονη αγορά σπιτιών και τους τρόπους ελέγχου και πληρωμής.
Αγορά ακινήτου
Πωλήσεις κατοικιών από ιδιώτες χωρίς μεσίτη
Πολλοί υποψήφιοι αγοραστές ακινήτων σήμερα στρέφονται στην επιλογή αγοράς ακινήτου από ιδιώτη. Τα ακίνητα αυτά αναρτώνται ως αγγελία και συνήθως πωλούνται κατευθείαν από τον ιδιοκτήτη, χωρίς τη διαμεσολάβηση μεσίτη ή πράκτορα ακινήτων.
Οι πωλητές συνήθως επιλέγουν να πουλήσουν το ακίνητό τους αυτοβούλως, για να αποφύγουν την πληρωμή της προμήθειας στον μεσίτη κατά την πώληση του σπιτιού.
Για έναν πιθανό αγοραστή, ένα σπίτι που πωλείται κατευθείαν από τον ιδιοκτήτη του μπορεί να παρουσιάσει μια σειρά πλεονεκτημάτων και μειονεκτημάτων. Ακριβώς επειδή το ακίνητο πωλείται απευθείας από τον πωλητή χωρίς τη βοήθεια ενός μεσίτη, ο αγοραστής μπορεί να έχει άμεση επικοινωνία με τον πωλητή. Αυτή η διαδικασία μπορεί να οδηγήσει τον αγοραστή να λάβει πιο λεπτομερείς πληροφορίες για το ακίνητο από την οπτική γωνία του ιδιοκτήτη, καθώς και πιθανώς καλύτερους όρους διαπραγμάτευσης. Επίσης, ακριβώς λόγω της απουσίας μεσιτικής αμοιβής, τα σπίτια που πωλούνται κατευθείαν από τον ιδιοκτήτη τους τείνουν να είναι πιο οικονομικά.
Από την άλλη, στα μειονεκτήματα της αγοράς ακινήτου κατευθείαν από ιδιώτη σημειώνεται ότι η διαδικασία αυτή μπορεί να απαιτήσει περισσότερη προσπάθεια για να αξιολογηθεί σωστά η αξία του σπιτιού και τυχόν πιθανά ελαττώματα ή προβλήματα. Σε αυτή την περίπτωση, είναι σημαντικό ο αγοραστής να λάβει υπόψη του τη γνώμη ενός έμπειρου μεσίτη, ο οποίος θα ελέγξει την ακεραιότητα του σπιτιού και θα κάνει μια γενική εκτίμηση της αξίας του.
Πώς πραγματοποιώ αγορά ακινήτου από ιδιώτη;
Υπάρχουν ορισμένα πράγματα που πρέπει να προσέξετε πριν αλλά και κατά τη διαδικασία αγοράς ενός σπιτιού, όταν πωλείται άμεσα από ιδιώτη, χωρίς εμπλοκή μεσιτικού γραφείου.
1. Λάβετε προέγκριση για στεγαστικό δάνειο
Η λήψη προέγκρισης για στεγαστικό δάνειο σας καθιστά έναν πιο αξιόπιστο και φερέγγυο αγοραστή στα μάτια του πωλητή του ακινήτου, λειτουργώντας ως δείγμα ότι πληροίτε τις οικονομικές προϋποθέσεις για την αγορά.
2.Βρείτε έναν έμπιστο μεσίτη
Για να μη νιώθετε ότι βρίσκεστε σε σύγχυση σε σχέση με τα σπίτια και τις τιμές τους, είναι καλή ιδέα να προσλάβετε για ένα διάστημα έναν έμπιστο μεσίτη -ή ακόμη και έναν μηχανικό-, για να σας παρέχει πολύτιμες πληροφορίες σχετικά με το ακίνητο και να εξυπηρετήσει τα συμφέροντά σας σε σχέση με την τελική τιμή.
3.Ξεκινήστε την αναζήτηση
Αν προσλάβετε μεσίτη για να σας βοηθήσει, μπορείτε να ψάξετε μαζί για σπίτια, αναφέροντάς του τα κριτήρια επιλογής σας, όπως η περιοχή, τα τετραγωνικά και το εύρος τιμής του σπιτιού που είστε διατεθειμένοι να πληρώσετε. Αν πάλι θέλετε να παρακάμψετε το βήμα πρόσληψης μεσίτη, θα χρειαστεί να αναζητήσετε αρκετά μόνοι σας: έντυπες και ηλεκτρονικές αγγελίες, ομάδες πώλησης ακινήτων στο Facebook, ακόμα και αναρτημένες αγγελίες στους δρόμους μπορεί να βοηθήσουν να βρείτε ακριβώς το σπίτι που θέλετε.
4.Κάντε μια προσφορά
Διαπραγματευτείτε με τον πωλητή του σπιτιού για μια οικονομική προσφορά που να συμφέρει εξίσου και τις δύο πλευρές. Στο στάδιο αυτό, ένας μεσίτης μπορεί να παίξει ρόλο-κλειδί, κάνοντας εκτίμηση της αντικειμενικής αξίας του σπιτιού.
5.Αιτηθείτε δάνειο
Ακόμα και αν η αίτησή σας για δάνειο έχει προεγκριθεί, σε αυτό το στάδιο μπορείτε να λάβετε την τελική έγκριση, εφόσον έχετε βρει το σπίτι, αλλά έχετε κανονίσει με τον πωλητή και την τελική τιμή.
6.Επιθεωρήστε το σπίτι
Αφού η προσφορά σας έχει γίνει αποδεκτή, σε αυτό το βήμα καλό θα ήταν να κανονίσετε μια συνάντηση στο σπίτι, μαζί με μεσίτη ή μηχανικό, και να πραγματοποιήσετε μια τελική επιθεώρηση του σπιτιού.
7.Κλείστε τη συμφωνία
Αφού έχετε διευθετήσει τα προηγούμενα βήματα, ήρθε η ώρα να κλείσετε τελειωτικά τη συμφωνία με τον πωλητή του ακινήτου. Μην ξεχνάτε ότι ένας συμβολαιογράφος αναλαμβάνει τη σύνταξη του συμβολαίου που θα υπογράψετε εσείς και ο αγοραστής, ένα έξοδο που επωμίζεστε εσείς.
Αγορά ακινήτου από κάτοικο εξωτερικού
Η πρώτη και βασικότερη προϋπόθεση για την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα από κάτοικο εξωτερικού είναι η απόκτηση Ελληνικού Αριθμού Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ). Μόνο με ελληνικό ΑΦΜ μπορεί να προχωρήσει η διαδικασία αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα, ενώ συστήνεται προεραιτικά και η δημιουργία λογαριασμού σε ελληνική τράπεζα, για να δικαιολογηθεί η προέλευση του ποσού της αγοράς.
Επίσης, θα πρέπει να πληρώσει ο αγοραστής τον Φόρο Μεταβίβασης του ακινήτου (ΦΜΑ), κάτι που ισχύει γενικά για την υπογραφή του συμβολαίου μεταβίβασης. Τη διαδικασία αυτή εκκινεί ο συμβολαιγράφος και τα ενδιαφερόμενα μέλη αποδέχονται τη δήλωση μέσω της ηλεκτρονικής πύλης myAADE.
Τα βήματα για τη διαδικασία αγοραπωλησίας είναι τα εξής:
- Ο συμβολαιογράφος συγκροτεί τη δήλωση για λογαριασμό αγοραστή και πωλητή/ών.
- Η δήλωση αποστέλλεται στη θυρίδα αγοραστή και πωλητή/ών στο myAADE.
- Ο αγοραστής και ο πωλητής/ές αποδέχονται/υποβάλλουν τη δήλωση.
- Η δήλωση υποβάλλεται αυτόματα και όταν προκύπτει φόρος βεβαιώνεται.
- Ο συμβολαιογράφος ενημερώνεται αυτόματα για την υποβολή της δήλωσης.
- Ο αγοραστής πληρώνει τον φόρο σε τράπεζες ή ψηφιακά (με κάρτα ή web banking, καθώς και μέσω IRIS).
- Το αποδεικτικό καταβολής αναρτάται μέσω του myPROPERTY στον συμβολαιογράφο και στον αγοραστή.
- Ο συμβολαιογράφος αναρτά το συμβόλαιο στο myPROPERTY.
Χαρίζονται σπίτια στην Αθήνα;
Είναι γεγονός ότι η αγορά ακινήτων τα τελευταία χρόνια και ειδικά στο κέντρο της Αθήνας έχει περιέλθει σε δυσμενή κατάσταση, με σπίτια που ξεκινούν ακόμη και από τα 3.000 ευρώ, χωρίς να βρίσκουν αγοραστή. Σύμφωνα με τον κτηματομεσίτη Κωνσταντίνο Παγκάκη, “Ο κόσμος δεν έχει λεφτά, δεν αγοράζει απολύτως τίποτε, ακόμη κι αν τους το δώσεις… τζάμπα. Είναι χαρακτηριστικό ότι ξεκίνησα να πουλήσω διαμέρισμα πελάτη αντί 5.000 ευρώ, η τιμή κατέβηκε στα 3.500 ευρώ και η προσφορά που έκανε ο πελάτης ήταν 2.800 ευρώ”.
Η κατάσταση αυτή επικρατεί αυτή τη στιγμή κυρίως σε περιοχές όπως η Κυψέλη και τα Πατήσια, ενώ λέγεται ότι επεκτείνεται και στις τριγύρω περιοχές του κέντρου, όπως το Παγκράτι, οι Αμπελόκηποι και ο Βύρωνας.
Τρόποι πληρωμής για αγορά ακινήτου
Σήμερα, η πληρωμή ακινήτου με μετρητά είναι απαγορευμένη, προκειμένου να περιοριστεί η φοροδιαφυγή αλλά και να διασφαλιστεί η πλήρης εποπτεία της διαδρομής του χρήματος. Μάλιστα, η αγορά ακινήτου με μετρητά επισύρει μεγάλες κυρώσεις.
Οι διαθέσιμοι τρόποι για την πληρωμή στην αγορά μιας κατοικίας είναι:
- Μεταφορά χρημάτων σε τραπεζικό λογαριασμό της ίδιας τράπεζας
- Μεταφορά χρημάτων σε τραπεζικό λογαριασμό από άλλη τράπεζα
- Μεταφορά χρημάτων διατραπεζικά μέσω e-banking
- Τραπεζική Επιταγή για την αγορά ακινήτου
- Αγορά ακινήτου και πληρωμή μέσω εκταμίευσης δανείου
Επιπλέον αμοιβές: Στα πρόσθετα έξοδα για την αγορά ακινήτου, θα χρειαστεί να υπολογίσετε 1) την αμοιβή συμβολαιογράφου, που είναι οικονομική υποχρέωση του αγοραστή, 2) την αμοιβή δικηγόρου που θα πραγματοποιήσει έλεγχο τίτλων και βαρών, θα ελέγξει το συμβόλαιο της μεταβίβασης του ακινήτου, αλλά και πιθανόν θα παραστεί την ημέρα της υπογραφής του συμβολαίου. Ο δικηγόρος δεν είναι ένα απαραίτητο έξοδο, συστήνεται όμως για τη διασφάλιση της ορθής μεταβίβασης της κατοικίας. Τέλος, πρέπει να υπολογίσετε και 3) την αμοιβή ενός μηχανικού που θα αναλάβει τον τεχνικό και πολεοδομικό έλεγχο του ακινήτου. Η επιβάρυνση αυτή φυσικά δεν είναι απαραίτητη, όμως διευκολύνει σημαντικά τον αγοραστή για την πιθανή ανακάλυψη, μεταξύ άλλων, ζημιών στο σπίτι.
Αγορά σπιτιού με δόσεις
Η πώληση ενός ακινήτου με δόσεις είναι, στο κτηματομεσιτικό τοπίο της σύγχρονης Ελλάδας, μια συχνή λύση από τη μεριά των πωλητών, καθώς “ανοίγουν” το πιθανό αγοραστικό τους κοινό, με δεδομένο ότι τα στεγαστικά δάνεια δε λαμβάνονται με τόσο εύκολους όρους.
Αυτό που πολλοί πωλητές ακινήτων αναρωτιούνται για την πώληση με δόσεις είναι τι γίνεται στην περίπτωση που ο αγοραστής δεν καταβάλλει το ποσό. Οι περιπτώσεις εδώ είναι δύο:
Αν το συμβόλαιο του ακινήτου υπάγεται στην κατηγορία της Αναβλητικής Αίρεσης, τότε ο συμβολαιογράφος έχει τη δυνατότητα να κινήσει άμεσα τις διαδικασίες που προβλέπουν την επιστροφή του ακινήτου στο όνομα του ιδιοκτήτη καθώς και την δέσμευση των ποσών που έχουν ήδη καταβληθεί από τον αγοραστή.
Αν από την άλλη το συμβόλαιο υπάγεται στην Διαλυτική Αίρεση, τότε το ακίνητο παραμένει στο όνομα του πωλητή μέχρι ο αγοραστής να πραγματοποιήσει το σύνολο των πληρωμών και να καλύψει όλους τους όρους του συμβολαίου. Κατά το διάστημα που μεσολαβεί, ο αγοραστής έχει το δικαίωμα να κατοικεί ή να νοικιάζει το ακίνητο.
Αγορά με “rent to buy”
Σήμερα, αρκετές νεοφυείς επιχειρήσεις της ελληνικής αγοράς ακινήτων παρέχει την υπηρεσία “rent to buy”, δηλαδή μια υπηρεσία απόκτησης ακινήτου με πληρωμή κάθε μήνα, χωρίς να απαιτείται η λήψη δανείου από τη μεριά του αγοραστή.
Επτά στους δέκα Έλληνες ζουν σε ιδιόκτητο οίκημα, και είναι μια διαχρονική τάση των Ελλήνων να προτιμούν την αγορά παρά την ενοικίαση κατοικίας. Παρά την οικονομική δυσχέρεια των τελευταίων χρόνων, η μέθοδος πληρωμής με δόσεις τύπου “rent to buy” είναι αρκετά δελεαστική για όποιον θέλει να αποκτήσει δικό του σπίτι μέσω μιας εναλλακτικής οδού.
Στην ουσία, η μέθοδος αυτή λειτουργεί με έναν από τους δύο τρόπους: είτε ο μελλοντικός αγοραστής μισθώνει μακροπρόθεσμα το σπίτι και, μαζί με το ενοίκιο, πληρώνει κάθε μήνα και ένα επιπλέον ποσό μέχρι την τελική εξόφληση της τιμής του ακινήτου είτε ο αγοραστής δίνει εξαρχής μια προκαταβολή για το σπίτι και κάνει μια ιδιωτική συμφωνία με τον πωλητή για εξόφληση του σπιτιού ακόμα και σε βάθος εικοσαετίας.
Πρόγραμμα “Σπίτι μου 2”
Το “Σπίτι μου 2” είναι ένα πρόγραμμα οικονομικής υποστήριξης που διοργανώνει το Ταμείο Ανάκαμψης για την πραγματοποίηση αγοράς πρώτης κατοικίας. Το συγκεκριμένο πρόγραμμα έχει προϋπολογισμό 2 δισ. (1 δισ. από το Ταμείο Ανάκαμψης και 1 δισ. από τραπεζικά κεφάλαια), ενώ η πλατφόρμα για την κατάθεση των αιτήσεων ανοίγει τον Ιανουάριο του 2025. Αυτή τη στιγμή, το πρόγραμμα μετρά ήδη 63.000 αιτήσεις.
Υπολογίζεται ότι από το νέο πρόγραμμα θα ωφεληθούν 20.000 πολίτες. Από το πρόγραμμα “Το Σπίτι μου 1” προέκυψαν 10.000 δικαιούχοι, άρα συνολικά 30.000 άνθρωποι ωφελήθηκαν των δύο προγραμμάτων υποστήριξης για ακίνητα. Το πρόγραμμα χρηματοδοτεί δικαιούχους πρώτης κατοικίας έως 150 τ.μ. και με αξία συμβολαίου ακινήτου έως 250.000 ευρώ.
Ηλικιακά και εισοδηματικά κριτήρια
Δικαιούχοι του συγκεκριμένου προγράμματος από την άποψη της ηλικίας είναι:
Φυσικά πρόσωπα που συμπληρώνουν, κατά την 31η Δεκεμβρίου του έτους υποβολής της αίτησης, το εικοστό πέμπτο (25) έτος ηλικίας κατ’ ελάχιστο και το πεντηκοστό (50) έτος ηλικίας κατά μέγιστο ή σύζυγοι ή πρόσωπα που συνδέονται με σύμφωνο συμβίωσης, εφόσον ο ένας (1) εκ των δύο (2) συμπληρώνει κατά την 31η Δεκεμβρίου του έτους υποβολής της αίτησης, το εικοστό πέμπτο (25) έτος ηλικίας κατ’ ελάχιστο και το πεντηκοστό (50) έτος ηλικίας κατά μέγιστο, [βλ και ερώτηση 16], εφόσον, δεν διαθέτουν άλλο ακίνητο κατάλληλο για κατοικία τους και ικανοποιούν τα εισοδηματικά κριτήρια.
Τα εισοδηματικά κριτήρια περιλαμβάνουν κατώτατα και ανώτατα όρια εισοδήματος.
Το κατώτατο:
- Για όλες τις κατηγορίες δικαιούχων, το ελάχιστο όριο εισοδήματος είναι €10.000, όπως αυτό προκύπτει από την τελευταία φορολογική δήλωση.
Το ανώτατο όριο εισοδήματος:
- Άγαμοι / διαζευγμένοι ή μέρη συμφώνου συμβίωσης που έχει λυθεί/ακυρωθεί χωρίς τέκνα: €20.000
- Έγγαμοι ή Μέρη Συμφώνου Συμβίωσης: €28.000 (+ €4.000 αριθμός τέκνων)
- Μονογονεϊκές οικογένειες/ διαζευγμένοι ή μέρη συμφώνου συμβίωσης που έχει λυθεί/ακυρωθεί με τέκνα: €31.000 (+ €5.000 * αριθμός τέκνων, πέραν του πρώτου)
Τι προσφέρουν οι τράπεζες για το πρόγραμμα “Το Σπίτι μου 2”
Οι τράπεζες και τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα έχουν ξεκινήσει τις ενέργειες πρόληψης του ανταγωνισμού, με σκοπό να διεκδικήσουν το μεγαλύτερο αριθμό των δανείων για την αγορά ακινήτου. Συγκεκριμένα, προσφέρονται δελεαστικά επιτόκια που ξεκινούν από 1,5%, προσελκύοντας τους ωφελούμενους του προγράμματος.
Πέραν των χαμηλών επιτοκίων, οι τράπεζες υπόσχονται επίσης γρήγορη και αποτελεσματική εξυπηρέτηση, επικαλούμενες τις ταχείες προεγκρίσεις των δανείων για την αγορά σπιτιού. Ταυτόχρονα, πολλές τράπεζες προσφέρουν και επιπλέον επισκευαστικά ή καταναλωτικά δάνεια, πέραν αυτού που θα λάβει ο δικαιούχους από το πρόγραμμα, με πολύ χαμηλά επιτόκια, δωρεάν ασφαλιστικές καλύψεις, πιστωτικές κάρτες χωρίς συνδρομή ή αγορές σχετικές με το σπίτι, με εκπτώσεις. Για παράδειγμα, ένα πιστωτικό ίδρυμα χορηγεί δώρο τους λογαριασμούς ρεύματος 4 μηνών σε όσους το επιλέξουν για το δάνειό τους.
Πώς γίνεται η αίτηση στο Σπίτι μου 2
Το πρώτο βήμα για την αίτηση στο πρόγραμμα Το Σπίτι μου 2 είναι η επικοινωνία του αγοραστή με την ανάλογη τράπεζα και η υποβολή της αίτησής του με τα απαραίτητα δικαιολογητικά. Απαραίτητη σε αυτό το βήμα είναι και η έκδοση Βεβαίωσης Επιλεξιμότητας από το gov.gr μέσω της ειδικής πλατφόρμας στο gov.gr που είναι διαθέσιμη από τις 15 Ιανουαρίου.
Με την είσοδο στην πλατφόρμα, ο δικαιούχος λαμβάνει από το σύστημα έναν αριθμό πρωτοκόλλου αίτησης, με τη χρήση του οποίου μαθαίνει μερικές ημέρες αργότερα το αποτέλεσμα του ελέγχου. Αν κριθεί επιλέξιμος, εκτυπώνει την αίτηση και την προσκομίζει στο πιστωτικό ίδρυμα. Το πιστωτικό ίδρυμα ενημερώνει, σε κάθε στάδιο, τον ωφελούμενο για όλα τα δικαιολογητικά που χρειάζεται να προσκομίσει.
Είναι κρίσιμο, το ακίνητο επιλογής του αιτούντος να διαθέτει Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου για να μη σπαταληθεί άδικος χρόνος για τον τεχνικό και νομικό έλεγχο του ακινήτου.
Μετά τη θετική απάντηση της ΕΑΤ, το πιστωτικό ίδρυμα πρέπει να ενημερώσει τον δικαιούχο για την υπαγωγή του στο πρόγραμμα. Η έγκριση υπαγωγής ισχύει για ενενήντα (90) ημέρες από τη γνωστοποίησή της στον αιτούντα.
